Krakowski rynek biurowy w 2025 roku - stabilizacja z perspektywą na przyszłość

Krakowski rynek biurowy w 2025 roku - stabilizacja z perspektywą na przyszłość

Przy okazji piątej edycji The Office Event w Krakowie mamy przyjemność oficjalnie opublikować nasz najnowszy Biurowy Raport Rynkowy - kompleksową analizę krakowskiego rynku biurowego za rok 2025, przygotowaną na bazie danych z officelist.pl - największej bazy powierzchni biurowych w Polsce, którą prowadzimy od 15 lat. To właśnie spotkania z osobami zarządzającymi biurami krakowskich firm, takie jak The Office Event, dają nam unikalną perspektywę na to, czego najemcy naprawdę oczekują od rynku. Wnioski z tych rozmów stanowią ważne uzupełnienie twardych danych, które prezentujemy w raporcie.

Rok 2025 przyniósł krakowskiemu rynkowi biurowemu wyraźne sygnały stabilizacji. Całkowite zasoby biurowe miasta osiągnęły poziom 1,77 mln m², rosnąc o 3,8% rok do roku, przy jednoczesnym ograniczeniu nowej podaży do zaledwie 52 700 m² - spadek o 12% względem 2024 roku. 

Kluczowym wskaźnikiem zmian jest spadek współczynnika pustostanów z 17,2% na początku roku do 15,5% w grudniu - redukcja o 1,7 punktu procentowego. To efekt utrzymującego się zdrowego popytu: absorpcja netto wyniosła 132 000 m², konsekwentnie przewyższając nową podaż w każdym kwartale roku, z łączną nadwyżką absorpcji na poziomie blisko 80 000 m². Jest to sygnał dla Najemców, że niedługo wybór lokalizacji będzie mniejszy, ceny będą rosnąć, a wynajmujący będą mniej elastyczni.

Kraków utrzymuje pozycję drugiego co do wielkości rynku biurowego w Polsce, z wakatem plasującym się w środku stawki miast regionalnych - poniżej Wrocławia (17,9%) i Łodzi (17,9%), ale powyżej Poznania (10,9%) czy Warszawy (9,3%).

Śródmieście utrzymuje pozycję premium z najwyższymi stawkami (15,66 EUR/m²) i najniższymi pustostanami (7,6%), podczas gdy rejon Południe - największy pod względem zasobów (828 tys. m², 103 budynki) - oferuje dobry balans między ceną a jakością. W segmencie budynków klasy A, które stanowią 83% krakowskich zasobów biurowych, widoczny jest wyraźny trend flight-to-quality. Czynsz prime w Śródmieściu klasy A sięga 16,28 EUR/m², a łączny koszt najmu w zależności od lokalizacji waha się od 16,32 do 22,78 EUR/m² miesięcznie.

Patrząc w przyszłość, nasz scenariusz bazowy na 2026 rok zakłada dalszy, umiarkowany spadek pustostanów do poziomu 14,5%, przy czym kluczowymi zmiennymi pozostają tempo absorpcji nowej podaży oraz wpływ modelu pracy hybrydowej na zapotrzebowanie na powierzchnię biurową.

Pełną wersję Biurowego Raportu Rynkowego Kraków 2025 można pobrać bezpłatnie na naszej stronie. Zachęcamy do lektury wszystkich, którzy podejmują decyzje dotyczące powierzchni biurowej w Krakowie - niezależnie od tego, czy planują relokację, renegocjację umowy, czy poszukują nowego biura.

Raport przygotowany przez Brookfield Partners na bazie danych officelist.pl.