Rynek powierzchni biurowych stanął – wynajmujący i najemcy z niepokojem obserwują obecny paraliż gospodarczy i analizują potencjalne konsekwencje.W ostatnich miesiącach byliśmy świadkami bardzo wysokiego popytu na nowoczesne powierzchnie biurowe. Pustostany w większości polskich miast nie przekraczają 10%. Teoretycznie, wynajmujący mają zabezpieczony przychód na wiele miesięcy do przodu.Inwestorzy zwlekają z decyzjami o rozpoczęciu budowy planowanych projektów, a specjaliści przewidują, iż duża liczba nowych inwestycji zostanie czasowo zawieszona. Sytuację szczególnie dotkliwie odczują najemcy prowadzący w biurowcach, punkty handlowe, usługowe i gastronomiczne, z których część została zmuszona do czasowego zamknięcia działalności. Kluczowy stał się dialog z właścicielami biurowców w celu wypracowania kompromisu w formie czasowego obniżenia czynszu lub przesunięcia płatności.Brakuje przesłanek do zamknięcia biurowców, dlatego pozostają one otwarte, w pełni do dyspozycji najemców. W praktyce większość firm pracuje jednak zdalnie, a biura pozostają puste. W efekcie coraz większa liczba najemców występuje do wynajmujących z wnioskami o czasowe obniżenie czynszu.&nbsp;<h2>Działania firm i najemców podczas pandemii</h2>Wiele firm zmuszonych zostało zweryfikować plany ekspansji - szczególnie te, które oznaczały powiększanie dotychczasowych biur lub najem kolejnych. Część z nich chwilowo wstrzymała związane z tym działania, natomiast znaczna większość postępuje zgodnie z założonym wcześniej planem i zamierza sfinalizować umowy najmu według harmonogramu.&nbsp;Ciekawe obserwacje płyną od najemców. Dla niektórych zaskoczeniem jest pozytywny feedback na temat pracy w systemie home office, który płynie od samych pracowników – mowa tutaj przede wszystkim o spółkach z sektora IT. Część tych organizacji rozważa przejście na całkowicie zdalny system pracy. Epidemia stworzyła więc dla wielu firm krótki “okres próby”, który długofalowo zmieni perspektywę ich pracowników. Firmy z bardziej konserwatywnych sektorów mogą w przyszłości traktować pracę zdalną jako realną opcję, która wcześniej nie była brana pod uwagę. Efektem tej sytuacji będą z pewnością nowe trendy, jeśli chodzi o zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe.&nbsp;<h2>Biura elastyczne i co-working podczas pandemii</h2>Co natomiast dzieje się w sektorze biur elastycznych i co-working’ach? Krótkoterminowo sektor elastyczny jest wrażliwy na zachwianie koniunktury. Szczególnie narażeni są operatorzy opierający swoją działalność na freelancer’ach i firmach z sektora MŚP. Takie umowy często zawierane są na czas nieokreślony, co stwarza klientom możliwość zdecydowanej renegocjacji lub wypowiedzenia umowy. &nbsp;Duża część firm z tej możliwości korzysta, ponieważ utrzymywanie pustego biura jest nieopłacalne.W lepszej sytuacji znajdują się więksi operatorzy, którzy mają dostęp do klientów korporacyjnych, z którymi podpisywane są zazwyczaj 12-miesięczne kontrakty. W takim wypadku część z nich zabezpiecza swoje źródło utrzymana, choć wielu operatorów liczy się również z ich utratą. Z drugiej strony firmy, które dotychczas były zorientowane na długie, tradycyjne umowy najmu, zaczęły interesować się ofertami biur elastycznych.Nasza firma oferuje wynajem powierzchni biurowych w wielu polskich miastach. Sprawdź naszą ofertę <a href="https://www.officelist.pl/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">biur do wynajęcia</a> lub skontaktuj się z nami!&nbsp;

Perspektywa rynku biurowego w trakcie pandemii

artykul3.jpeg

W dobie epidemii, podstawy do obniżenia czynszu czy wypowiedzenia umowy najmu nie są oczywiste. Warto zastanowić się jakie rozwiązania zastosować, aby uniknąć potencjalnego sporu z wynajmującym i zniwelować problem dla każdej ze stron.Większość przedsiębiorców zastanawia się obecnie, jak wyjść z kryzysu. Koszt najmu jest często drugim co do wielkości wydatkiem wielu firm. Czy można przestać opłacać czynsz? Niestety nie zawsze jest to możliwe, ale istnieją opcje zminimalizowania kosztów najmu.<h2>Przed podjęciem rozmów z wynajmującym</h2>Przed przystąpieniem do rozmowy z wynajmującym na temat opłat, warto przede wszystkim wrócić do umowy najmu, obowiązujących przepisów ogólnych dotyczących najmu powierzchni biurowej oraz wszelkich ewentualnych aneksów. Należy przeanalizować wszystkie szczególne postanowienia, z których można skorzystać w rozmowie z wynajmującym i które mogą wzmocnić pozycję negocjacyjną najemcy.&nbsp;Kluczowe informacje to:Data zakończenia umowy najmu Umowy najmu powierzchni biurowych zazwyczaj zawierane są na czas określony. Oznacza to, że pod koniec tego okresu najemca posiada prawo do wypowiedzenia umowy najmu. Być może ten moment jest już blisko i możesz go wykorzystać.Jeśli nadal planujesz wynajem bieżącej powierzchni biurowej (w całości lub częściowo), warto porozmawiać z wynajmującym o ewentualnym przedłużeniu. Wynajmujący w zamian za wydłużenie najmu, a tym samym większe bezpieczeństwo oraz uniknięcie dodatkowych kosztów związanych z poszukiwaniem nowego najemcy, być może będzie gotowy obniżyć czynsz przyznając dodatkowe zwolnienia z płatności czynszu a także przeznaczyć budżet finansowy na prace remontowe w biurze.Data rezygnacji Zwykle najemca jest zobowiązany wypowiedzieć umowę najmu z odpowiednim wyprzedzeniem, który standardowo wynosi od 6 do 12 miesięcy przed końcem najmu, niekiedy nawet wcześniej. Warto mieć to na uwadze, aby przypadkowo nie pominąć tego terminu.Prawo do podnajęcia biura W umowach najmu powierzchni biurowych standardowo znajdują się postanowienia dotyczące możliwości podnajęcia powierzchni innemu podmiotowi. Często jest to dobry sposób na ograniczenie kosztów poprzez oddanie do użytkowania swojego biura lub jego części innej firmie. Takie przedsięwzięcie zależy oczywiście od wielu czynników, takich jak lokalizacja, proponowana cena wynajmu i poziom pustostanów.&nbsp;Chcąc obniżyć koszty, możesz rozważyć wynajęcie nieużywanego miejsca. Podnajem pozwala najemcom odzyskać czynsz za niewykorzystaną powierzchnię i zachować elastyczność, co stanowi dodatkową pomoc w niepewnych czasach. Konieczne jest jednak uzyskanie wcześniejszej pisemnej zgody od wynajmującego. Jeśli szczegółowe postanowienia w tej sprawie nie zostały zapisane w umowie, wynajmujący może odmówić pozwolenia. Skontaktuj się z naszym doradcą, aby skorzystać z bezpłatnej porady, jeśli uważasz, że podnajem może być dla Ciebie właściwym rozwiązaniem.Opcje podziału Niektórzy najemcy większej powierzchni negocjują możliwość rozwiązania (całości lub części) umowy najmu w trakcie jej trwania. O takich postanowieniach często się zapomina.&nbsp;&nbsp;Jeżeli koniec umowy jest jeszcze daleki i nie przewiduje ona żadnych rozwiązań, z których mógłbyś skorzystać, pozostaje możliwość negocjacji z właścicielem dotyczących znalezienia odpowiedniego rozwiązania.&nbsp;Chociaż większość właścicieli chce pomóc zmagającym się z problemami najemcom, nie są oni chętni do tworzenia precedensów, które będą skutkowały roszczeniami pozostałych firm i mogą doprowadzić do zaburzenia płynności finansowej wynajmującego.&nbsp;Najemcy muszą zadać sobie pytanie: Co mogę zrobić w zamian za tymczasową przerwę w opłacaniu czynszu? Wdrożenie rozwiązań będzie wymagało chęci dialogu oraz współpracy ze strony właściciela.<h2>Tymczasowe obniżenie czynszu przez restrukturyzację najmu podczas pandemii</h2>W przypadku nieruchomości komercyjnych, wszystko, nawet wycena budynków, obraca się wokół możliwości pobierania przyszłych opłat czynszowych. Nie wyma to przedłużenia umowy najmu, ale miesięczny czynsz wzrośnie w przyszłości, aby przez okres najmu czynsz ten został “spłacony”.&nbsp; Na przykład, jeśli miesięczne opłaty czynszowe wynoszą XX miesięcznie, a wynajmujący daje możliwość płatności obniżonego czynszu w miesiącach występowania największych trudności - np. kwiecień i maj, to XXX (XX z 2 miesięcy) zostanie spłacone do końca okresu najmu. Jeśli umowa trwa jeszcze 4 lata (48 miesięcy), stawka najmu za metr kwadratowy wzrośnie w następnych miesiącach o XX (100 000 ÷ 48 miesięcy).Jeśli okres do końca umowy jest długi, opcja ta nie wpłynie znacząco na miesięczne koszty najmu i jest opłacalna. Oczywiście takie rozwiązanie można połączyć z dodatkowymi upustami przyznanymi przez wynajmującego w związku z obecną, wyjątkową sytuacją.Wśród rozwiązań zaproponowanych naszym Klientom znalazła się możliwość podzielenia płatności na trzy części, z których dwie powinny zostać spłacone w dłuższym okresie, a jedna zostanie umorzona ze względu na sytuację nadzwyczajną. Inny wynajmujący zaproponował płatność jedynie połowy czynszu przez dwa najbliższe miesiące i umorzenie drugiej połowy.&nbsp;<h2>Wydłużenie umowy najmu podczas pandemii</h2>Jeśli &nbsp;do końca umowy najmu pozostało mało czasu a zwiększenie opłat w przyszłości nie jest możliwe dla najemcy, warto rozważyć wydłużenie umowy najmu.W zamian za dłuższe zaangażowanie, właściciel może być skłonny zaoferować obniżony czynsz z góry, a także dodatek najemcy na wypadek, gdyby musiał on wykonać jakąkolwiek pracę na tej powierzchni. Standardowo wynajmujący przeznaczają od 1 do 2 miesięcy zwolnienia z płatności czynszu na każdy dodatkowy rok trwania umowy najmu.Jako, że nieruchomości komercyjne są wyceniane na podstawie przepływów pieniężnych, w przypadku braku lub obniżenia bieżących płatności, rozwiązaniem dla wynajmującego jest przywrócenie wartości w trakcie trwania umowy.<h2>Minimalizacja kosztów najmu podczas pandemii</h2>Wynajmujący, z którymi kontaktowaliśmy się w imieniu naszych Klientów, jasno poinformowali nas, że każdy najemca będzie obsługiwany indywidualnie, a zrozumienie jego przeszłości, obecnej i przewidywanej sytuacji finansowej będzie najważniejsze.Jeżeli jesteś najemcą biura i nie posiadasz bezpośrednich lub umownych opcji rozwiązania lub (częściowego) zawieszenia czynszu ze względu na konsekwencje finansowe dla Twojej firmy, wspólnie z właścicielem musisz znaleźć odpowiednie rozwiązanie.&nbsp;Warto omówić możliwość czasowego obniżenia ceny najmu, a nawet zwolnienia z opłaty za czynsz oferując w zamian przedłużenie okresu umowy. Ponadto, umowa może również zawierać zapis pozwalający na wcześniejszą rezygnację lub podnajem. We wszystkich przypadkach należy poinformować wynajmującego z wyprzedzeniem, aby razem dopracować rozwiązanie.Mamy nadzieję, że powyższe narzędzia pomogą Ci zminimalizować koszty najmu w tym trudnym okresie. Nasi doradcy z Brookfield Partners chętnie udzielą porad stworzonych na miarę Twojej firmy i jej obecnej sytuacji.&nbsp;

Jak osiągać kompromis między Najemcą a Wynajmującym w czasach pandemii?

Blog

Perspektywa rynku biurowego w trakcie pandemii

Czasy koronawirusa: Jak osiągać kompromis między Najemcą a Wynajmującym?